Immobilie und Scheidung – Was sind die Möglichkeiten?

Was wird aus der Immobilie nach einer Scheidung?

Wie Sie den richtigen Weg finden und mit Ihrer Immobilie umgehen

Ratgeber: Die Ehe ist beendet und eine Scheidung steht bevor. Leider ist das in manchen Fällen nicht zu verhindern. In dieser emotional schwierigen Zeit ist es eine Herausforderung die Immobilie richtig zu verwalten. Häufig gibt es Fragen und Streitpunkte, die geklärt werden müssen. Im folgenden Ratgeber sind zahlreiche Fragen angeschnitten und es werden umfassende Informationen gegeben, die von uns verfasst wurden. Bei Fragen und einer Unterstützung für den richtigen Weg kontaktieren Sie uns, DoVita Immobilien.

Inhaltsverzeichnis

1. Die Immobilie als Symbol der ganzen Familie
2. Scheidungsimmobilie mit ihren Konsequenzen, von Schenkung bis Eigentümerübertragung
3. Antworten zu Hauskredit, sowie Verkaufserlös und Zeitpunkt des Verkaufs
4. Wie kann ich eine Eskalation und einen Rosenkrieg vermeiden?

1. Die Immobilie als Symbol der ganzen Familie

Die Immobilie ist für die Familie der Alltagsmittelpunkt, dort wo man lebt und Höhen und Tiefen übersteht. Sie ist ein Platz der Liebe und Geborgenheit, weit mehr als nur ein Wohnraum. Wünsche und Erfahrungen werden hier vermittelt und weitergegeben. Gerade der Unterhalt und die Einrichtung, sowie das Sauberhalten und den Alltag dort bestreiten kostet Zeit und Geld, die man jedoch gern investiert, wenn man einen Platz der Geborgenheit bildet. Auch das Vermögen der Eltern, Mann und Frau, wird hier investiert. Später einmal, wenn sie Rentner sind, werden sie hier glücklich und zufrieden leben. Kurz gesagt, die Wohnung ist ein Symbol des Lebens in der Familie. Doch nun scheitert die Ehe und man ist sich im Klaren, es ist aus, so ist auch das Symbol erloschen. Sie wird neu genutzt und private, sowie finanzielle Konsequenzen müssen bedacht werden, sowie die wirtschaftliche Leistungskraft von Mann und Frau, den Oberhäuptern der Familie. Wer ist nun Eigentümer und wie geht weiter mit den Kindern, wo sollen diese Leben? Die Monate bis zur Trennung gehen schnell ins Land und in diesen muss man Abwägen und Handeln. Ist das Zusammensein noch möglich oder muss man den entscheidenden Cut tun? Der erste rechtliche Schritt ist die Trennung, kein Zusammensein mehr, neue Wege einschlagen. Die Gemeinschaft löst sich auf und ein Partner zieht aus, meist der, der keine Kinder mitnimmt. 12 Monate geht das nun so weiter, bis das Trennungsjahr vorbei ist. Vielleicht hat man in dieser Zeit einen neuen Menschen kennengelernt und alles geht schnell über die Bühne. Nach den 12 Monaten erfolgt eine rechtliche Eheauflösung, die offizielle Scheidung. Nun ist der Fall der Fälle eingetreten und hier lesen Sie, wie man mit der Immobilie bei einer Scheidung verfährt. Der optimale Weg liegt in den Händen einer jeden Person und der Lebensmittelpunkt verschiebt sich.

2. Scheidungsimmobilie mit ihren Konsequenzen

Leider ist heute für viele Familie die Gütertrennung kein Bestandteil eines Vertrags und damit ein Fremdwort. Die meisten Paare einigen sich auf Zugewinngemeinschaft, was soviel heißt, wie, dass jeder sein Geld mit in die Ehe bringt und ab dann wird gemeinsam gewirtschaftet. Alles, was während der Ehezeit angeschafft wird, wie Immobilien oder Gemälde, Autos und Boote… gehört beiden Partnern. Dazu gehören jedoch auch Schulden und Kredite. Sollte nun die Scheidung nahen, müssen beide einen Zugewinnausgleich machen, was heißt, dass beide Partner das halbe Vermögen aus der Ehe bekommen, was sie während ihrer gemeinsamen Jahre, ab dem Tag der Trauung erwirtschaftet haben. Da sich Güter nicht halbieren lassen und der Partner schlecht oben und die geschiedene Frau unten im Haus leben möchte, was nur als Beispiel dient, gibt es häufig Streitereien und keine logischen Handlungen. Viel Geld wurde in das Haus gebaut, auch Emotionen und gemeinsame Erlebnisse stehen hier meist im Mittelpunkt. Die Kinder sollten nicht entwurzelt werden, bevor sie alt genug sind selbst auszuziehen und vielleicht möchten auch die Enkel hier mal noch im Gras spielen? Das sind große Entscheidungen, die die Eheleute fällen müssen. Vor allem die finanzielle Seite ist meist nicht leicht, wenn Verhandlungen anstehen, wer künftig die Immobilie beziehen soll. Laut Recht können zahlreiche Optionen gewählt werden. Leider ist das in der Praxis manchmal nicht zu realisieren. Man muss sich einig sein, was mit dem Eigenheim passiert. Der Experte rät: Man sollte sich einigen und nicht streiten, denn das spart nicht nur Nerven, sondern auch Geld und viel Leid.

Die sind die Möglichkeiten, die im Scheidungsfall genutzt werden können: 

Eigentümerübertragung von Immobilien

Wenn einer in der Immobilie wohnen bleibt, nennt sich das Eigentümerübertragung. Hier wird der Marktwert des Objekts in den Mittelpunkt gestellt, aber auch der beurkundete Eigenanteil. Auch die Belastungen werden hier übernommen. Es ist wichtig, wenn man sich für diese Sache entscheidet, dass die Bank mit involviert wird und über all die finanziellen Dinge, die geschehen, Bescheid weiß. Nur die Kreditgeber können den abzugebenden Ehepartner entlassen, so dass er aus dem Kredit herauskommt. Man sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Bankkaufmann suchen, denn die Bank muss einem im Nachhinein nicht helfen. Man sollte sich auch über die Kosten der Zahlungen vorher im Klaren sein und überlegen, ob man das überhaupt stemmen kann. Es kommen weitere Kosten hinzu, zum Beispiel für die Vorfälligkeitsentschädigung und die Nutzung, aber auch eine Grunderwerbssteuer von ca. 5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwertes auf dem Markt. Eine gute Alternative ist das Überschreiben der Immobilie noch vor der Scheidung, wenn man in Trennung lebt.  In diesem Falle verzichtet der Staat auf die Grunderwerbssteuer und mehrere Tausend Euro Ausgaben können gespart werden. 

Die Schenkung der Immobilie an die Kinder

Wenn die Kinder schon älter sind, kann die Immobilie in der Familie bleiben, in dem man sie den Kindern schenkt, doch es müssen die Kinder sein, die aus der Ehe hervorgegangen sind. Bei Minderjährigkeit des Beschenkten muss ein Vormundschaftsgericht entscheiden und bestätigen. Das Kind sollte alt genug sein, es selbst zu entscheiden, denn aus einer guten Geste kann eine Belastung werden, vor allem, wenn die Kinder noch sehr jung sind.  Die Unterhaltungskosten und die Grundsteuer muss das Kind finanziell übernehmen. Bei einem Studium oder in der Ausbildung ist dies manchmal eine sehr große Aufgabe, denn da ist das Geld knapp. Eine andere Möglichkeit ist, dass einer der beiden Eltern dem Kind den Anteil vermacht. Doch dafür muss der andere Elternteil zustimmen, es muss also eine Einigkeit vorherrschen. Im Falle einer Minderjährigkeit entscheidet dies ebenfalls das Vormundschaftsgericht. 

Die Realteilung der Immobilie

Bei einem gemeinsamen Sorgerecht muss die Immobilie in diesem Falle einer Realteilung nicht aufgegeben werden. Sollte sie groß genug sein, kann sie in zwei separate Wohneinheiten getrennt werden. Das wird schriftlich mit einem Alleineigentum festgelegt, sowie einer Teilungserklärung im Grundbuch über den Notar. Es ist wichtig, dass das Objekt mehrere Wohneinheiten hat, also keine Wand durch Küche und Schlafzimmer, sondern einen separaten Eingang und zwei baulich abgeschlossene Einheiten. Dafür sind häufig Fachkräfte nötig, die das gesamte Objekt umstrukturieren. Auch das kostet oft Geld. Dahinter steckt ein großer Aufwand.  

Die Teilversteigerung der Immobilie

Bei einer Nichteinigung beider Elternteile vor der Scheidung gibt es die Teilversteigerung. Das Eigenheim wird also durch einen Vollstreckungsbescheid am Gericht öffentlich versteigert. Die Anteile des jeweiligen Ehepartners spielen beim Stellen des Bescheids keine Rolle. Ein Gutachter kommt vorbei und ermittelt den Wert. Die Untergrenze bildet das erste Angebot, welches ca. 30 bis 40 Prozent unter dem eigentlichen Marktwert liegt. Sollten die Schulden jedoch dadurch nicht getilgt werden, müssen sie beglichen werden. Eventuell gibt es einen neuen Kredit, der abgestottert werden muss, über den Betrag, der dabei übrigbleibt. Leider ist eine Versteigerung eine schlechte Basis, denn meist wird die Immobilie unter dem eigentlichen Marktpreis verkauft. Diese Variante sollte man also als Eigentümer versuchen zu vermeiden, wenn nötig innerhalb von 2 Wochen mithilfe eines Einspruchs. Ein Grund dafür wären die Lebensverhältnisse der Kinder, die dadurch in Mitleidenschaft gezogen werden. Das Gericht entscheidet, ob 6 Monate Frist gewährt wird. Ein Problem bei dem Prozess ist, dass auch die Gerichts- und Sachverständigenkosten noch dazu kommen und von dem Erlös begleichen werden müssen. Sollte sich beim Betrag ebenfalls keine Lösung erübrigen, so wird alles gerichtlich geklärt, was eine schlechte Basis für das zukünftige Verhältnis der Eltern ist. 

Die Vermietung der Immobilie

Sollte die Immobilie als Altersabsicherung gelten, ist es ratsam diese zu vermieten. Auch der Verkauf kann unrentabel sein, weil die Immobilienpreis immer unterschiedlich ausfallen. Unter Wert muss nichts verkauft werden. Diese Lösung kann man auch machen, wenn Schulden bleiben oder ein einziger Partner allein die Kosten nicht stemmen kann, um die Immobilie zu erhalten. Jedoch sollten die Mieter gemeinsam ausgesucht werden und man tritt als gemeinsamer Mieter in Organisation und Handeln auf. Auch die Aufgaben müssen konsequent übernommen werden. Sonst wird die Situation zum Desaster. Die Immobilie muss instandgehalten werden. Aber auch die jährlichen Kosten sollten gemeinsam getilgt werden. Es ist ratsam dafür einen Immobilienmakler zuzuziehen, der die Entscheidungen beider Eheleute respektiert und unterstützt. Auch dieser kann die Mieter mit aussuchen.   

Der Verkauf der Immobilie

Das Haus kann manchmal nur mit 2 Gehältern finanziert werden, deshalb ist es ratsam nach der Trennung und vor der Scheidung eine gemeinsame Lösung zu finden. Gerade, wenn keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Haus da ist. Auch der Platz wird zu viel sein für einen Alleinstehenden. Kleinere Wohnungen haben trotz Kinder oft günstigere Preise. Eine Trennung führt meist dazu, dass gemeinsame Entscheidungen schwierig werden. Hier kommen Aufgaben von Renovierungen, aber auch Finanzen, Verwaltung und anderen Dingen hinzu, die gemeinsam beschlossen werden müssen. Der Verkauf steht also an erster Stelle, damit beide einen neuen Schritt im Leben wagen müssen. Der Hauskauf kann auch sofort nach dem Trennungsjahr angefordert werden von beiden Seiten. Auch bei Weigerung eines Partners, kann die Zustimmung erlangt werden. Eine gemeinsame Lösung wäre auch hier wieder von Vorteil, doch dafür ist meist ein Experte von Nöten, der sich mit solchen Dingen auskennt. Wir, DoVita Immobilien übernehmen diesen Schritt gern. Wenden Sie sich an uns und lassen sich umfassend beraten. Auch der Kaufpreis und eine Erstellung des Exposees und verschiedener Dokumente können von unserer Seite aus erfolgen. Besichtigung und Klärung des Notartermins liegen ebenfalls in unserem Aufgabenbereich. So haben Sie eine Aufgabe weniger und wissen, dass die Entscheidung in guten Händen liegt. Man kann sich auf die Scheidung und die Dinge rund um einen konzentrieren, ohne den Verkauf der Immobilie aus den Augen zu verlieren. Unsere Erfahrung und die Expertise können ihnen von Nutzen sein.  

3. Antworten zu Hauskredit, sowie Verkaufserlös und Zeitpunkt des Verkaufs

a) Trennung, was nun mit dem Hauskredit?

Die Kreditbestimmungen bleiben bei einer Trennung oder auch Scheidung gleich. Die Haftung liegt bei der Person, die den Vertrag unterzeichnet hat und mit der Bank ein Bündnis eingegangen ist. Die Bank fordert ihr Geld ein, egal, ob der Kreditnehmer noch im Haus wohnt oder in Scheidung lebt. Sollten beide Ehepartner im Vertrag stehen, so müssen beide dafür aufkommen, dass das Geld regelmäßig bezahlt wird, steht nur einer drin, so ist dieser dafür verantwortlich. Die Bank jedoch ist daran interessiert, dass beide Ehepartner in den Vertrag einsteigen, so kann einer für den anderen haften und die Schuld ist abgesichert. Man nennt das Gesamtschuld. Die Raten müssen weitergezahlt werden, auch wenn die Ehe nicht mehr existiert. Sollte jedoch das Geld für die Zahlungen nicht reichen und der Kredit nicht mehr bedient werden, so läuft es auf eine Zwangsversteigerung des Hauses oder der Wohnung hinaus, die belastet ist. Möglich wäre, dass man mit der Bank redet und sich auf neue Konditionen einigt, die von der Lebenssituation abhängen. Auch der Grundbucheintrag sollte überarbeitet werden.

b) Der Kauferlös wird verteilt

Nach einem Verkauf kann der Erlös, der daraus hervorgeht unter beiden Ehepartnern je nach Eigentumsanteil aufgeteilt werden. Doch vorher müssen die Immobilienfinanzierungen abgedeckt sein. Auch Vorfälligkeitsentschädigungen von den jeweiligen Krediten müssen bezahlt werden. Die Investitionen in die Immobilie spielen dabei keine wesentliche Rolle.

c) Veränderung und Neuanfang

Je nach Plan für die Zukunft, sollte man den richtigen Zeitpunkt abpassen. Oben wurde schon einmal erwähnt, dass bei einer Übertragung an Ehepartner oder Kinder das Trennungsjahr perfekt ist, um die Gewerbesteuer zu umgehen. Der Verkauf der Immobilie kann noch vor der Scheidung vonstattengehen. Auch im Trennungsjahr ist es möglich den Verkauf anzuleiern. Wirtschaftlich ist das sogar manchmal von Vorteil. Denn je schneller man sich von der Immobilie trennt, desto mehr Geld spart man an Krediten und anderen Dingen, die im Laufe der Jahre weitergezahlt werden müssten.
Sicher ist alles, wenn die Scheidung über die Bühne gegangen ist, was § 1564 BGB besagt. Denn dann ist das Urteil rechtskräftig. Es ist möglich einen Verkauf zu verlangen oder eine Zustimmung zum Verkauf einzuklagen. Wichtig bei einem Verkauf ist, dass kein finanzieller Druck aus dem Hintergrund kommt. Vorher sollte man sich schon Gedanken machen, wie man die Immobilie auf den Markt bringt. Zeitdruck drückt den Preis nach unten und begünstigt die Käufer, die oft mit einem Scheidungsfall rechnen, damit sie günstig verhandeln können. Wichtig ist jedoch auch, dass man sich von niemandem aus der Ruhe bringen lässt und selbst den geeigneten Zeitpunkt festlegt, wann die Trennung von der Immobilie stattfinden soll.

4. Wie kann ich eine Eskalation und einen Rosenkrieg vermeiden 

Wichtig ist immer ein Ehevertrag. Man sollte auch bei der Hochzeit klaren Kopf bewahren und sich über die Gesetze der Ehe und im Fall einer Scheidung schlau machen und genau überlegen, welchen Ehevertrag man aufsetzen sollte. Natürlich denkt wohl am schönsten Tag des Lebens keiner an eine Scheidung, doch meist ist das der Fehler und kann viel Geld kosten. Doch nicht nur dass, es zehrt auch an den Nerven. Die romantische Zeit ist dann vorbei und das harte Leben holt einen ein. 

Sollte man bei der Hochzeit nicht darüber nachgedacht haben, so kann man danach noch einige Regelungen in den Ehevertrag einbringen. Dieses Dokument nennt sich Scheidungsvereinbarung. Die Interessen von beiden Ehepartnern werden hier in den Mittelpunkt gestellt und angesprochen. Manchmal sind jedoch auch solche Dinge zu spät bedacht und man steckt mitten in einem Rosenkrieg. Hierbei ist es wichtig, trotz Streit und allerlei anderer Dinge einen kühlen Kopf zu bewahren und eine parteilose Person hinzuziehen. Wir als Immobilienmakler helfen gern in solch einer Lage und haben einige Optionen auf Lager. Wir helfen in der Organisation, aber auch bei den Verträgen und sämtlichen Streitigkeiten, denn nur so kann man auch als Scheidungspaar einen geregelten Ausweg finden.

Sollten Fragen auftauchen, dann können wir jederzeit helfen. Das Vereinbaren von Terminen erfolgt per Email oder telefonisch.