Immobilie geerbt – egal ob Haus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – was muss ich beachten?
Über was Sie bei einer geerbten Immobilie genau Bescheid wissen müssen
Wenn ein Todesfall in der Familie ist, dann gibt es eine Erbschaft, doch Vorsicht, das Ganze hat einen Haken, denn die Erbschaftssteuer wird berechnet. Sie setzt sich aus folgenden Werten zusammen:
- Ermittelter Erbschaftswert
- Steuerklasse
- Höhe des Freibetrags der erbenden Person
Der Erbende ist verpflichtet seinen Erbanteil dem Finanzamt innerhalb drei Monaten zu melden. Wenn dies abgeschlossen ist, braucht das Finanzamt seine Zeit, um den Marktpreis der Immobilie zu errechnen. Ist der Erbe damit nicht einverstanden und der Preis erscheint ihm zu hoch, so kann er selbst einen Gutachter beauftragen, der den Wert entweder bestätigt oder neu errechnet.
Folgende Freibeträge werden bei Erbschaften gemacht. Sollte der Lebenspartner oder Ehegatte sterben, können Sie 500.000 Euro erben, bei den Kindern und Stiefkindern sind es 400.000 Euro, Enkel können 200.000 Euro erben. Eltern und Großeltern dagegen 100.000 Euro und weitere Erben erhalten einen steuerfreien Betrag von 20.000 Euro.
Außerdem spielen die Steuerklassen eine wichtige Rolle, diese sind zu drei verschiedenen Unterteils, in der Steuerklasse 1 befinden sich Partner, egal, ob verheiratet oder nicht, aber auch Kinder, Stiefkinder, Großeltern, Eltern und Enkel.
In der zweiten Steuerklasse dagegen sind Erben zweiten Grades, sprich Nichten und Neffen, aber auch Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern und -kinder, sowie geschiedene Eheleute.
Die Steuerklasse drei beinhaltet alle anderen Personen, die via Testament bedacht werden.
Es müssen einige Steuersätze abgegeben werden, die ebenfalls nach den drei Steuerklassen sortiert sind. Bei Werten bis 75.000 Euro sind es jeweils 7, 15 und 30 Prozent. Bei einer Erbschaft bis 300.000 Euro müssen 11, 20 oder 30 Prozent je nach Steuerklasse abgegeben werden. Bis 600.000 Euro sind es dann schon 15, 25 und 35 Prozent und bis 6 Millionen sind es 19,30 und 30 Prozent. Mit diesen Prozentsätzen kann eine ganz schöne Summe zusammenkommen, die ans Finanzamt abgegeben werden muss. Sollte die gekaufte Immobilie vermietet werden, dann wirkt ein anderes Gesetz, nämlich §13d ErbStG und der Wert wird nur mit 90 Prozent besteuert.
Der Erbschein
Auch Erben brauchen einen sogenannten Ausweis, der Erbschein heißt. Denn sie müssen sich bei den Banken, den Behörden und anderen Institutionen als Erben ausweisen können. Sonst kann jeder kommen und behaupten, dies wäre sein Erbe. Sollte jedoch ein beim Notar beglaubigtes Testament vorhanden sein, ist der Erbschein nicht nötig, der beim Nachlassgericht in Auftrag gegeben werden kann. Auch hier richten sich die Kosten nach der Höhe des Erbes. Sollte es eine Immobilie geben, wird diese natürlich zum Betrag hinzurechnet. Dazu sollte man wissen, dass diese Gebühren oft sehr hoch sein können, wenn die Immobilien nicht verschuldet sind. Er kann bis zu vierstellig sein.
Der Notar ist wichtig
Ein Notar ist ein wichtiger Bestandteil einer Erbgeschichte. Denn hier läuft einfach alles über ihn. Sobald man eine Vereinbarung im Vertrag machen möchte, aber auch Urkunden und Beglaubigungen werden von ihm notariell unterzeichnet. Sollte man das Erbe nicht annehmen und ausschlagen, muss dies in der Regel ebenfalls über einen Notar geschehen.
Die Grundbuchänderung
Wenn die Person stirbt, der die Wohnung vorher gehört hat, dann muss so schnell wie möglich eine Grundbuchänderung vorgenommen werden. Der Erbe wird als neuer Eigentümer hinterlegt und hat dann die Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie zusammenhängen. Natürlich können das auch Kosten sein, Hausgeld und ähnliche Abgaben, die der Erbe dann ab sofort übernehmen muss. Doch er kann die Wohnung nutzen, wie er möchte, sie vermieten oder selbst einziehe, Freunde dort wohnen lassen und hat alle Rechte, die ein Vermieter hat. Eine Umtragung im Grundbuch kostet Geld. Der Wert hierfür ist ein Prozentsatz, der am Grundstückswert gemessen wird. Doch auch hier sollte man wissen, wenn das Grundbuch innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Tod geändert wird, kann man dies kostenfrei machen lassen.
Der Gutachter sollte gut gewählt sein
Das Finanzamt darf die Immobilie bewerten, doch darauf sollte man sich nicht allein verlassen, denn manchmal liegen sie mit ihrer Preiseinschätzung daneben. Man sollte sich also generell einen Gutachter suchen und diesem die Aufgabe geben die Immobilie zu bewerten und einen Verkaufspreis ermitteln zu lassen. Sollte die Bausubstanz nicht mehr gut sein, ist es nötig ein Baugutachten erstellen zu lassen. Nur so kann man die Sanierungskosten ausrechnen lassen und diese im Auge behalten. Sollte ein Gutachten gestellt werden, muss man mit einem vierstelligen Betrag rechnen.
Machen Sie sich schlau über laufende Kredite
Es ist möglich, dass derjenige, der seine Sachen vererbt noch mehr Kredite laufen hat, die keinen Eintrag ins Grundbuch erfordern. Der Erbe muss auch diese übernehmen, kann sich jedoch vorher umfassend damit beschäftigen, um welche Beträge es sich handelt.
Kosten für Anwalts- & Gericht
Bei Erbgemeinschaften kommt es häufig zu Streitigkeiten und keiner Einigkeit. Doch wie verfährt man dann weiter mit der geerbten Immobilie? Vielleicht will einer die verkaufen, der andere nicht? Oder man möchte sie selbst bewohnen und muss den anderen dann auszahlen. Es gibt sogar die Möglichkeit, dass eine Person seinen Teil vom Erbe abtreten möchte. Doch um hier genaue Anweisungen zu erhalten, sollte man sich einen Anwalt nehmen und bei nicht Einigung eventuell sogar vor Gericht ziehen.
Wichtiger Faktor Hypothek / Grundschuld
Damit die Bank eine Sicherheit hat, bekommt man eine Hypothek oder auch die Grundschuld bei einer Baufinanzierung. Dies ist wichtig, wenn man Geld geliehen haben möchte. Diese beiden oben genannten Dinge stehen auch im Grundbuch, bis man den Kredit abbezahlt hat und die Immobilie einem selbst gehört. Sollte man als Erbe eintreten, muss dieser die Schulden weiterbezahlen, doch nur, wenn er das Erbe annimmt.
Was sind die Kosten für Instandhaltungs- & Betrieb?
Wer eine vermietete Immobilie geerbt hat, der muss mit Kosten rechnen, wenn die Mieter etwas beanstanden. Doch leere Immobilien verschlingen meist noch viel mehr Geld, denn es kommt keine Gegenleistung via Miete der Bewohner. Stromkosten, Heizkosten, Wassergeld und andere Dinge, die regelmäßig angemeldet wurden sind teuer und müssen monatlich bezahlt werden.
Wie sieht es aus bei Modernisierung & Sanierung?
Leider gibt es viele baufällige Häuser, die vererbt werden. Manche stehen schon jahrelang leer und sind von innen oder außen feucht. Wenn eine Sanierung ansteht, sollte man sich über die Kosten im Klaren sein und auch hier den Überblick nicht verlieren. Man sollte sich einen Kostenvoranschlag für die Sanierung geben lassen, nur so weiß man, welche Summe einem bevorsteht. Man kann die Kosten jedoch von der Steuer absetzen und sollte einige Modernisierungen durchführen, damit man Mehrgewinn erzielt.
Verschaffen Sie sich Überblick über Steuern und Gebühren, Wartungen
Beim Erbe sollte man sich einen schnellen Überblick über die laufenden Gelder und Reparaturen machen, denn nur so kann man sein Geld sinnvoll investieren und weiß genau, was monatlich und jährlich auf einen zukommt. Man sollte im Laufe der Zeit Rücklagen bilden, denn wenn Dach oder Fenster ausgetauscht werden müssen, kann es teuer werden.
Verfügungsunterlassungsverpflichtung
Grundsätzlich kann der Erblasser den Verkauf der geerbten Immobilie nicht verbieten. Was er jedoch tun kann ist den Erbnehmer in diesem Fall zur Kasse zu bitten. Sollte die Immobilie trotz „Einschränkung“ verkauft werden, kann eine nicht unerhebliche Schadenersatzzahlung fällig werden.
Wird eine Spekulationssteuer fällig?
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt diese an?
Sollte eine Immobilie geerbt werden und vor einer Spekulationsfrist der Verkauf erfolgen, dann gibt es die sogenannte Spekulationssteuer. Man erbt diese zusammen mit der Immobilie und wird trotz einem Erbfall nicht neu herausgegeben. Es ist wichtig, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat, damit der Beginn dieser Frist ausgehandelt werden kann.
Wer seine Spekulationssteuer selbst berechnen möchte, der muss den Veräußerungsgewinn wissen.
Ist die Immobilie dann endlich verkauft, so muss man Anschaffungskosten abziehen, so dass nur der Veräußerungsgewinn bleibt. Man steuert nach der Höhe des Einkommenssteuersatzes.
Wenn das Haus schon vor mehr als 10 Jahren von der Verstorbenen gekauft wurde und bis zum Tod genutzt wurde, dann braucht man keine Spekulationssteuer bezahlen. Aber auch nicht, wenn der Erbe es den Kindern, egal, ob leiblich oder adoptiert mietfrei überlassen hat. Das Gebäude wird ohne Gewinn verkauft und die Spekulationssteuer muss ebenfalls nicht bezahlt werden.
Sollte nun alles in die Wege geleitet sein, dann kann auch dem Verkauf der Immobilie nichts mehr im Weg stehen und nun kommen wir ins Spiel, DoVita Immobilien aus Dortmund. Wir möchten den Menschen helfen, die mit ihrem Erbe überfordert sind. Wir ermitteln den Verkaufswert einer jeden Immobilie genau und sind erfahrene Makler, die den Verkaufsprozess komplett, schnell und effizient übernehmen. Nur so kann man den besten Erlös erzielen.
Gerade, wenn eine geliebte Person gestorben ist, sollte man sich nicht überfordern. Denn wir haben nicht nur Kenntnisse mit dem Verkauf der Immobilie, wir können Sie auch vorher schon betreuen und alle wichtigen Dinge in die Wege leiten. DoVita Immobilien betreut Sie während dem gesamten Prozess und ist ein guter Partner an der Seite seiner Kunden. Wenn Sie uns kontaktieren, werden wir Ihre Immobilie schnellstmöglich bewerten und das noch kostenfrei. Wer Hilfe braucht, kann eine E-Mail an uns schreiben oder mit uns telefonieren.
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